“科技園物業(yè)公司保安經(jīng)理大鬧業(yè)主家”一事，經(jīng)南都報(bào)道后引起廣泛關(guān)注。其本質(zhì)上還是業(yè)委會(huì)這一業(yè)主組織地位弱化的結(jié)果，市住建局近日透露力爭(zhēng)將業(yè)主大會(huì)法人化，在《廣州經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂中明確業(yè)主大會(huì)法律地位。并抓緊制定出臺(tái)《廣州市物業(yè)管理信用信息管理辦法》，相關(guān)系統(tǒng)有望于今年年底上線運(yùn)行，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主組織的行政監(jiān)管。
“科技園物業(yè)公司保安經(jīng)理大鬧業(yè)主家”一事，經(jīng)南都報(bào)道后引起廣泛關(guān)注。其本質(zhì)上還是業(yè)委會(huì)這一業(yè)主組織地位弱化的結(jié)果，市住建局近日透露力爭(zhēng)將業(yè)主大會(huì)法人化，在《廣州經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂中明確業(yè)主大會(huì)法律地位。并抓緊制定出臺(tái)《廣州市物業(yè)管理信用信息管理辦法》，相關(guān)系統(tǒng)有望于今年年底上線運(yùn)行，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主組織的行政監(jiān)管。
現(xiàn)狀：
某中心街道信訪件涉物管糾紛者達(dá)60%，物業(yè)糾紛、勞資糾紛、環(huán)保糾紛和醫(yī)患糾紛已是誘發(fā)當(dāng)前廣州群體性突發(fā)糾紛事件的四大糾紛。以廣州市某中心街道為例，經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前該街道受理的信訪件，與物業(yè)管理相關(guān)的糾紛案件數(shù)量高達(dá)60%。
物業(yè)管理領(lǐng)域的問(wèn)題、矛盾和糾紛累積經(jīng)年，不僅阻滯物業(yè)管理行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，也影響社會(huì)穩(wěn)定、社區(qū)安寧。廣州市人大代表?xiàng)钋谡J(rèn)為，從表面分析來(lái)看，物業(yè)管理領(lǐng)域的諸多問(wèn)題、矛盾和糾紛頻繁發(fā)生的原因，包括缺乏溝通造成的誤會(huì)，利益不清引發(fā)的沖突，權(quán)責(zé)不明招致的糾紛，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一帶來(lái)的爭(zhēng)執(zhí)等，但實(shí)際上，還是業(yè)主組織的建設(shè)和發(fā)展存在“有名無(wú)實(shí)”或“名存實(shí)亡”的尷尬。
“不僅業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)成立率低，普遍不足30%，而且即使成立業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)，其能正常運(yùn)作的也不足30%，”楊勤認(rèn)為，實(shí)際上能正常運(yùn)作的業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)，其法律地位又一直定位在履約能力非常低下的“一般群眾組織”或無(wú)法歸類的“其它組織”。而另外極少數(shù)已成立了業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的住宅區(qū)或其它物業(yè)項(xiàng)目，天生“營(yíng)養(yǎng)不良”后天還處處受制于社區(qū)各方面力量的制約，有的最后干脆就停擺。
困境：
業(yè)主組織成立換屆難，業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作的少，當(dāng)前業(yè)主自治存在的主要問(wèn)題包括業(yè)主組織成立、換屆困難等。
市住建局還提到，目前，完全符合物業(yè)管理法規(guī)要求成立的業(yè)主委員會(huì)并不多，即使已經(jīng)成立的業(yè)主委員會(huì)按照法規(guī)要求規(guī)范運(yùn)作的則更少，都或多或少地存在一些問(wèn)題。有的業(yè)主委員會(huì)成員多為兼職，法律法規(guī)意識(shí)淡薄，專業(yè)能力有限，綜合素質(zhì)不高，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作透明度不夠，暗箱操作現(xiàn)象比較普遍，嚴(yán)重影響業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)作。
另外，少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)成員以所謂的“好處”，包括減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等為“誘餌”，導(dǎo)致部分業(yè)委會(huì)為一己私利而做出一些損害全體業(yè)主權(quán)益的事情。更有物業(yè)服務(wù)企業(yè)以運(yùn)作經(jīng)費(fèi)來(lái)要挾業(yè)委會(huì)作出一些有損業(yè)主利益的決策。
建議：
引入第三方，物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)
楊勤建議，廣州應(yīng)通過(guò)立法修訂，將廣州有條件的業(yè)主大會(huì)組織法人化，并盡快批準(zhǔn)成立物業(yè)管理第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。楊勤認(rèn)為，由運(yùn)作正常的業(yè)主組織通過(guò)市場(chǎng)化手段尋找“第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)”，該機(jī)構(gòu)一方面能夠?yàn)闃I(yè)主提供專業(yè)的技術(shù)支持、引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)，另一方面對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司也能起到很好的監(jiān)督制衡作用。
對(duì)此，市住建局表示，物業(yè)管理第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)及中介組織的發(fā)展，廣州較為滯后，北京則做得不錯(cuò)。市住建局將會(huì)同市社會(huì)組織管理局大力培育和支持第三方機(jī)構(gòu)等中介組織的發(fā)展，引導(dǎo)和鼓勵(lì)他們承擔(dān)物業(yè)管理承接查驗(yàn)、服務(wù)質(zhì)量評(píng)估、物業(yè)服務(wù)費(fèi)核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主組織財(cái)務(wù)審計(jì)等，通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段改變業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間信息不對(duì)稱格局，進(jìn)而化解物業(yè)管理矛盾糾紛。
進(jìn)展：
小區(qū)公共事務(wù)服務(wù)平臺(tái)，擬于明年正式上線運(yùn)行
目前，市住建局正推進(jìn)物業(yè)監(jiān)管綜合信息系統(tǒng)建設(shè)，抓緊制定出臺(tái)《廣州市物業(yè)管理信用信息管理辦法》，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)備案、物業(yè)管理區(qū)域劃分備案等業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理。該系統(tǒng)將于今年年底上線運(yùn)行，屆時(shí)業(yè)主委員會(huì)備案等業(yè)務(wù)辦理將實(shí)現(xiàn)各區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其負(fù)責(zé)成員的誠(chéng)信監(jiān)管也將更加公開(kāi)透明，對(duì)業(yè)主組織的行政監(jiān)管也將不斷強(qiáng)化。這一措施將極大地推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作。
廣州市住建局還透露，正在推進(jìn)物業(yè)小區(qū)公共事務(wù)服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。該平臺(tái)是一個(gè)集物業(yè)服務(wù)信息公開(kāi)、物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)、物業(yè)電子投票、設(shè)施設(shè)備服務(wù)系統(tǒng)的惠民平臺(tái)。平臺(tái)對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)信息、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、業(yè)主表決等內(nèi)容進(jìn)行依法公開(kāi)，同時(shí)通過(guò)電子投票系統(tǒng)讓小區(qū)業(yè)主參與公共事務(wù)表決簡(jiǎn)單、方便、快捷投票，提高業(yè)主的參與率及投票率。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主還能對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)及對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作評(píng)價(jià)。目前，該平臺(tái)項(xiàng)目的建設(shè)工作正在逐步展開(kāi)，擬于2016年正式上線運(yùn)行。
焦點(diǎn)
“業(yè)主大會(huì)法人化”：
力爭(zhēng)修訂《物管條例》明確業(yè)主大會(huì)法律地位
業(yè)主大會(huì)作為社區(qū)中的一個(gè)自我管理組織，由于上位法并未賦予其一個(gè)明確的法律主體身份，因此在政府部門(mén)、專家學(xué)者、律師、業(yè)委會(huì)代表等的研究與討論中，關(guān)于“業(yè)主大會(huì)法人化”存在社團(tuán)法人、民辦非企業(yè)和企業(yè)法人三種制度方向的意見(jiàn)，究竟采用哪一種制度方向仍未有定論。
目前，《廣州經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂工作正在展開(kāi)，市住建局將會(huì)同市社工委、社會(huì)組織管理局，指導(dǎo)羅湖區(qū)及時(shí)總結(jié)推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，并從立法層面加以固化，力爭(zhēng)將業(yè)主大會(huì)法人化在《條例》修訂中明確業(yè)主大會(huì)法律地位。
建立業(yè)主聯(lián)合組織：
借鑒他城經(jīng)驗(yàn) 指導(dǎo)成立陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主促進(jìn)會(huì)
據(jù)了解，天津、沈陽(yáng)、溫州、營(yíng)口、宿遷、青州及佛山市順德區(qū)等目前已經(jīng)民政部門(mén)核準(zhǔn)登記建立城市業(yè)主組織；惠州市的業(yè)主組織已獲得名稱核準(zhǔn)。這些已經(jīng)建立的正式業(yè)主聯(lián)合組織可分為三種類型，包括業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合會(huì)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)和業(yè)主代表協(xié)會(huì)。
根據(jù)廣州實(shí)際情況，市住建局將組織學(xué)習(xí)借鑒部分城市經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)部分運(yùn)作規(guī)范的業(yè)委會(huì)牽頭成立陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主促進(jìn)會(huì)，該社會(huì)組織由市社會(huì)組織管理局作為主管單位予以登記，住建部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。業(yè)主促進(jìn)會(huì)成立后，可在政府主管部門(mén)的指導(dǎo)下，開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，或組織業(yè)委會(huì)培訓(xùn)，開(kāi)展業(yè)委會(huì)論壇或沙龍，加強(qiáng)業(yè)主組織之間的交流，將其打造為政府和業(yè)主之間的“緩沖帶”，鼓勵(lì)和引導(dǎo)其及時(shí)參與并有效地化解物業(yè)小區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主的矛盾糾紛。